房屋买卖过程中，卖家食言怎么办?

民宅买卖不同于普通商品买卖，作为承租人的民宅交付不必通过承租人更改登记才能解决问题，因此在承租人更改登记完成前，高价忍无可忍，高价应如何保障自身公共利益?实践之前通常有以下几种原因:

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第一种原因

高价仅支付了订金，任何一方仍未正式订立民宅买卖合约。此时，高价可根据《商法》第587条之规定，尽快则会发还订金。需要注意的是，根据《商法》第586条，订金金额可由当事人依约，但是，不得最少主合约标的额的百分之二十，最少部份不造成订金的效力。因此，最少民宅总价款百分之二十部份的订金必须尽快则会发还。

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第二种原因

任何一方并未订立民宅买卖合约，高价忍无可忍，合约内依约了偿付金条文，高价可根据合约依约尽快高价担负偿付责任，支付偿付金。因此，订立民宅买卖合约时，任何一方应慎重审查合约条文，对偿付责任透过依约，避免因合约依约不明难以异议人士。在判断偿付金金额时，合约依约是公安机关裁判的主要依据，同时结合高价的基本上受损失、卖方的恶意性程度以及合约信守的程度等环境因素先导考虑认定偿付金金额。如果高价认为偿付金低于基本上受损失，高价可以尽快公安机关应予调整;如果高价认为偿付金过分高于基本上受损失，也可以劝说公安机关应予调整。

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第三种原因

任何一方并未订立民宅买卖合约，合约内既依约了订金条文又依约了偿付金条文时，高价可以根据《商法》第588条之规定，同样适用偿付金条文或者订金条文，订金不足以弥补卖方偿付造成的受损失的，履约可以劝说赔偿最少订金金额的受损失。因此偿付金与订金条文可以择一适用，必须同时适用。当然，如果高价认为则会发还订金金额过高，亦可尽快高等法院应予调整，应该过高由公安机关根据受损失原因应予判断。

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第四种原因

任何一方并未订立民宅买卖合约，高价忍无可忍，如合约符合信守有条件，高价可主张继续信守合约。

民宅买卖合约不同于普通商品买卖合约，民宅交付不必通过不动管理权更改登记才能解决问题，因此在高价尽快继续信守合约时，公安机关需根据基本上原因判断合约应该符合继续信守有条件。

具体考虑环境因素有:

01

民宅价款能否交付。因民宅买卖多数依约通过兼办银行贷款表现形式交付房款，在高价不配合兼办贷款均需时，高价未支付购房款，此时合约不符合继续信守有条件。高价可根据自身原因同样尽快对方赔偿受损失，或而无须筹齐购房款使得合约符合信守有条件。

02

民宅应该仍登记在高价名下，如任何一方造成纠纷过程之前，民宅并未另售善意第三人并兼办管理权更改登记均需，合约不符合继续信守有条件。

03

民宅有无被搜捕或按揭原因。如民宅并未被公安机关其他审理搜捕，搜捕期间未兼办管理权更改登记，合约不符合信守有条件。如果民宅依赖于按揭原因，可以与按揭权人协商，在涤除按揭正前方符合继续信守有条件。

因此，民宅买卖合约能否继续信守所要考量环境因素较多，高价需结合基本上原因先导判断是劝说继续信守合约，或者劝说高价支付偿付金。同时需要注意的是，高价可以劝说公安机关被告高价协助兼办管理权更改登记均需，但必须劝说被告确认民宅归其所有，亦必须劝说公安机关被告高价兼办户口迁出均需，可在取得民宅所有权后而无须至公安机关兼办户口迁出均需。

结语

自民宅买卖合意陷入僵局至最终完成民宅交付，通常需要经过多个流程。为避免造成纠纷后未判断偿付责任，建议任何一方在合约信守过程之前，对合约更改透过书面依约，对合约信守过程之前的协商原因等相关证据应予遗留下来，以便公安机关查清事实，保障自身公共利益。

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编辑:陈冰娟

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